売却を予定している不動産に根抵当権が設定されていると、そのままでは売却が難しいです。
根抵当権のある不動産を売却するためには、根抵当権の特徴について把握しておく必要があります。
今回は、根抵当権の特徴や根抵当権が設定されている不動産を売却する流れ、根抵当権の注意点についてご紹介します。
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不動産売却における根抵当権の特徴
根抵当権とは、不動産に設定できる権利の1つであり、権利が設定されている限りは何度でも借り入れが可能になる権利です。
権利を設定する際に極度額と呼ばれる借り入れの限度額を決めておき、その金額までであれば繰り返し借り入れできることになっています。
根抵当権は登記によって設定され、一度設定されればそのあとの借り入れでは登記をしなくて良いのが特徴です。
通常の借り入れでは借り入れの度に抵当権を設定して登記する必要があり、その都度登録免許税などの費用がかかります。
根抵当権を設定すれば、極度額までは登記の費用を抑えて借り入れできるようになるのです。
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根抵当権が設定された不動産を売却する流れ
根抵当権が設定されている不動産を売却するための流れでは、まず借り入れしている残債務を確認する必要があります。
残債務が不動産の売却価格よりも安ければ不動産を売却できますが、売却価格を上回るのであれば売却できません。
不動産を売却できる状況であれば、債権者と交渉して根抵当権の抹消に同意してもらう必要があります。
同意が取れたら、元本確定によってそれ以上の借り入れをできなくし、返済が必要な金額を固定しましょう。
交渉して元本確定が済んだら、実際に不動産の売却手続きを進めて買主を探します。
購入希望者が現れたら、根抵当権を抹消して売却代金を受け取り、借金を返済して不動産を引き渡しましょう。
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根抵当権が設定された不動産を売却する際の注意点
根抵当権の注意点は、不動産の所有者と根抵当権を設定した債務者が異なるケースがあることです。
土地を所有している方と建物を建てた方が異なるケースなどでは、所有者の方が知らないうちに根抵当権が設定されており、かつ極度額近くまで借り入れされていることがあります。
そのようなケースでは、借入額が高くなりすぎて不動産を売却しても返済しきれないなどのトラブルに発展する可能性が高いです。
また、一度元本確定を実施してしまうとその根抵当権を元に戻すことはできません。
それ以上の借り入れはできなくなるため、改めて抵当権や根抵当権を設定しないとその不動産を担保にできなくなります。
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まとめ
根抵当権は、設定された不動産を担保に何度でもお金を借りられるようにする権利です。
不動産を売却するためには根抵当権を抹消する必要があり、金融機関の同意を得て元本確定をしなければなりません。
なお、不動産の所有者と債務者が異なるケースでは、トラブルになりやすいため注意しましょう。
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