不動産の売却を検討している場合、減価償却という言葉を聞いた方もいるでしょう。
減価償却とは、不動産の価値が経年劣化などで減少することを税務上認める仕組みです。
減価償却の計算方法や確定申告の必要性を確認する方法、減価償却費の注意点について、詳しく解説します。
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不動産売却における減価償却費とは
不動産売却の税金計算において重要な「減価償却費」についてご説明します。
これは、不動産を購入した際にかかる費用のうち、建物の価値が経年劣化などで減少する分を計算したものです。
減価償却費は不動産売却時に、売却益から差し引くことが可能で、これにより譲渡所得が減り、税金の負担が軽減されます。
計算方法は購入時期や購入者、建物の特性により異なりますので、具体的な情報に基づいて計算しましょう。
減価償却費の詳細な計算については、専門家に相談することをおすすめします。
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不動産売却における減価償却費の計算方法
不動産売却における減価償却費は次の計算式で求めることができます。
減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造や性質により異なり、具体的な償却率は建物の構造や耐用年数は以下のように設定されています。
●鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造：0.015（1.5%）
●れんが造、石造またはブロック造：0.018（1.8%）
●金属造（骨格材の肉厚4mm超）：0.020（2.0%）
●木造または合成樹脂造：0.031（3.1%）
●木骨モルタル造：0.034（3.4%）
たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のマンションを1億円で購入し、土地が3000万円なら、建物価格は7000万円で経過年数は1年とします。
したがって、年間の減価償却費は7000万円×0.9×0.015×1=945,000円です。
減価償却費は不動産売却時に経費として差し引かれ、これにより所得税と住民税が発生します。
譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
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不動産売却における減価償却費の注意点
不動産売却時にかかる減価償却費には注意が必要です。
これは不動産取得費用を売却までの期間に分割して計算したもので、譲渡所得から差し引けますが、計算方法には概算取得費の注意があります。
概算取得費は不動産の取得価額だけでなく、登録免許税や仲介手数料も含む金額です。
計算期間は取得年度から売却年度までの年数で、1年未満も1年として扱います。
もう一つの注意点は減価償却費の上限額です。
譲渡所得から差し引く際、その上限は概算取得費の95％までとなります。
したがって、不動産を売却して損失が出た場合でも、その損失額を全額控除できません。
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まとめ
減価償却とは、不動産の価値が経年劣化で減少することを考慮した税制のことです。
減価償却の計算方法は、償却率、取得時期によって異なりるので、計算式に沿って減価償却費をもとめましょう。
確定申告の必要性も、売却益や譲渡費用などによって変わります。
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